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韩国买房攻略(下篇 ):在韩国买房要交的税金种类,首付和按揭方案及出租方式

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韩国买房相关的费用


在韩国买房的费用包括各项税费、按揭费用、房产经纪佣金、律师费、房屋检查及保险费等。总费用的多少主要取决于物业的价值、聘用的专业服务、申请的按揭种类等因素。




按揭的申请


在韩国,向外国非居民提供买房按揭计划的银行或金融机构数量不多。如果你打算购买的物业价格是低于 6 亿韩元(约 318万人民币),就可以申请韩国KB银行的外国人住房贷款,适用于与配偶的总年收入高于 7,000 万韩元(约38 万人民币)的 20 岁以上人士。贷款额度为最高7成,金额为 100 万至 3 亿韩元,还款期长达 30 年。


在韩国买房的付款方式,除了 Full pay 和申请按揭贷款两个选项外,还有一个更弹性的方案——“全税” 传贳(전세),这适用于买房后立即放租的外国投资者。一般而言,业主和租客需签署至少 2 年的租约。在租约开始时,租客会一笔过把房屋价格的 50% 或更高的金额交给业主作为按金,以换取全期免租的福利,租约到期时也可以把全笔按金取回。如果你可以成功在买房前就找到潜在租客,也不妨可以考虑这种筹集资金的方式。




购房首期款

首期的金额视乎银行或金融机构批出的按揭成数(LTV)。以上提到 HF 的Bogeumjari贷款计划,针对价格为 6 亿韩元(约 318万人民币)以内的房屋,最高可向银行借 7 成,即是需付首期 3 成。以首尔都会区的平均公寓价格约 350 万人民币计算,首期为大约 87 万人民币。


当你准备好在韩国置业并已物色心仪的房产,下一步就要着手准备将资金汇到韩国。但是,在国内难以直接汇出韩币,银行通常会先将人民币兑换成美元再进行汇款,由于涉及两次换汇,最后你在韩国收到的金额可能较最初预期的少。



韩国买房的税金



以下是在韩国买卖物业涉及的税费:


  • 购置税:由买方承担,税费为物业成交价格的 1-4%。

  • 农村发展税:由买方承担,税费为物业成交价格的 0-0.2%。

  • 教育税:由买方承担,税费为物业成交价格的 0.06-0.4%。

  • 增值税:由买方承担,税费为物业成交价格的 10%。

  • 国家房屋债券(National Housing Bonds NHBs):由买方承担,税费为物业成交价格的大约5%,一般可以马上以 9 折或 85 折的价格转售出去。

  • 印花税:由买方承担,税费从 100 - 350,000 韩元不等。

  • 转让所得税:由卖方承担。针对卖出房地产时的获得的资本收益所征收,应税款项为出售价格减去当初的购入价格。税率为 6-40%。如果没有注册业权转移,就会征收额外70%的附加罚款。

  • 个人地方所得税:由卖方承担。针对资本收益所征收,税率为 0.6-4%。

  • 以下是在韩国持有物业涉及的税费:

  • 财产税:针对建筑物的税率为 0.25-4%,而针对土地的税率为 0.07-4%。

  • 综合房地产税:税费为物业价值的 0.5-2%。

  • 地区教育税:税费为每年缴交的财产税金额的额外 20%。

  • 农村发展税:税费为每年缴交的综合房地产税金额的额外 20%。



韩国买房收租注意事项


截至2020年5月的数据,韩国的平均公寓价格为大约 200 万人民币,而平均公寓租金为大约4,500 人民币。计算下来,平均租金回报率只有大约 0.2%。韩国的租金数据比其他国家的正常水平低出一大截的原因是它有多元化的租金系统,所以我们很难在网上找到实际的租金回报率数字。一般而言,韩国有三种租金系统:


普通月租制:需付 1-2 个月租金作为按金

“全税” 传贳:需付房屋价值的 50% 以上作为按金,换取全期免租,租约期满可取回全数按金

“月税” 月贳(월세):按金为 1-2 年的租金总额,然后每月实质再付租金的5-10%(不可退回),可以透过提高按金金额以降低每月租金。


如果打算在韩国买房放租,就要考虑采取那一种出租方式。除此以外,你也要缴付与租金收入相关的税项,包括增值税、基本所得税和地方所得附加税,税率分别为 10%、6-42% 和 0.6-4.2%,个人基本免税额为 150 万韩元。应课税金额的计算方法为全年租金收入减去租金支出,例如招租涉及的费用、维修和折旧费用、按揭利息和物业税费、保费和水电费等。你可以请房地产经纪或考虑聘用物业管理公司,为你处理租赁有关的税务。


在韩国买房投资,要小心选择物业的所在地段才能吸引到优质租客。如果你是采用“全税”或“月税”,也可作为筹集买房资金的一种方式。而且,多元化的出租方式令每月的实收租金收入大大减低,税费也相应减少。






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